在刚性需求渐释与持币观望的混合气氛中，本届房展会无疑成为一个观摹楼市的“标本” 本报记者 李峰摄影

 
  
    内蒙古晨报报道（记者 关晓勇 实习生 秦芳）

   “成交864套！”

        从数据上来看，2009中国·呼和浩特春季第11届房展会是一场盛宴。

    据统计，本届房展会共有52家企业的60个楼盘参展，成交总面积达7.8万平方米，现场发放资料30万份，参观人流量超过8万人次，意向购买3000套。

    呼和浩特楼市似乎具备了回暖的充分条件，一些地产企业声称“全面复苏”信号已然显现。

    刚性需求释放强烈

    “一次置业，解决自住需求的购房者，很有可能是这次展会成交放量的重要因素。而8万人次的参观人流量，从一个侧面说明持币待购者不在少数。”内蒙古经济信息中心房地产专家曹永萍分析。

    从房展规模、参展项目、观展人数上看，本届房展会都可称为首府之最。中小户型的住房是销售市场的主力。

    来自呼和浩特房产局的数据显示，1—4月份，呼和浩特市商品房销售2555套，同比下降了15%，其中90平方米以下户型占21.26%，当月与上月环比销售套数增长了54.18%，销售面积增长了63.93%。

    为了迎合市场的需求，展会期间集中推出100万平方米民生保障住房，200万平方米中低价位中小户型商品房，中低价位中小户型普通商品房集中展出，占到了参展项目的40%。

    购买了一套90多平方米楼房的赵先生告诉记者，虽然很多人都说房价还有可能降，但是准备十一结婚的他，“不能再等了，再说按现在的优惠活动折算下来，房价还是降了点。”

   同时赵先生反问到，“最近国家不会出台什么优惠政策了吧？”

    国家相关部门领导已经明确表示近期不会出台新的调控房地产政策，因而一些购房者对于政策的观望已经结束，曹永萍认为，“很多人不再期望国家出台购房优惠政策”。

    政策的鼓励下，购房效应显现，2008年12月，呼和浩特市出台的《关于促进房地产市场健康发展加强保障性住房建设的通知》中，对90平方米以下户型楼房的优惠政策力度更大。

    曹永萍认为，加大保障性住房建设规模、降低住房交易税费、支持居民购房等一系列房地产业利好政策，也是刺激其增长的一个因素。

  同时，本届展会期间，组委会特设二手房自由发布区，两大二手房中介玛雅、居必达推出二手房房源2000多套。

    居必达房地产经纪咨询有限公司房地产经纪人刘红岩向记者透露，前来咨询二手房的购房者数量很多，虽然成交量不大，“但我们看重的是展会带来的联动效应”。

    另据玛雅房屋经纪人赵问国介绍，初步统计成交了5套住房，“但是意向购买者登记数量很可观”。

    地产商谨慎投资

    数据显示，2009年1—4月份，呼和浩特市房地产开发完成投资3.8亿元，同比下降了50.96%，其中商品住宅完成投资2.89亿元，同比下降了5.49%。房地产开发本年到位资金31.79亿元，同比下降了16.87%，其中，国内贷款8.18亿元，同比增长了33.44%。企业自筹资金15.64亿元，同比下降了35.16%。

   “不难看出，目前房地产开发商投资意愿非常弱，投资收缩将成为主基调。”曹永萍分析认为，“不但是地产商的投资萎缩，自筹资金的大幅下降也说明来自民间的投资明显不足，也就是说民间融资难了。”

    一位金融业内人士透露，“虽然从数据上看，国内贷款大幅增长，不过资金主要来自非银行类金融机构，贷款公司提供的贷款是其主力，而银行对于房地产的贷款越来越谨慎，所以银行提供的贷款量实际上已经下降。”

    而另一项反映地产商投资意愿的指标数据也在证实上述说法。

    1—4月份，购置土地面积1万平方米，同比下降了92.54%，完成开发土地面积11.85万平方米，同比下降了72.1%，土地开发投资0.046亿元，同比下降了90.2%。

    对此，曹永萍认为，“土地成交量的极度萎缩，预示着房地产投资的下降。为应对恶劣的行业环境，大多数开发商基本停止‘跑马圈地’。”

    内蒙古社科院经济所研究员孙学力也认为，企业房屋积压，资金紧张，表现出了开发商筹集资金的能力和民间投入的谨慎。

   “同时，开发商也不再像从前那样盲目跟风，也在加强市场的预测和判断能力，加强对项目的前期策划能力，普遍出现谨慎进入的态度。”

    开发商优惠？降价？

    展会期间，记者采访的多家地产企业的置业顾问都表示，在售楼盘的价格都不会下调，但在展会期间都推出不同程度的优惠活动。

    记者在展会现场看到，特价房，成本价限时限购，8.5折震撼价，购房送多重消费大礼，低总价低首付认购折让，现金超额抵值等活动广泛开展，商品房的最低起售价格达到1500元/平方米。此外，送购房优惠卡、减免物业费、购房送家电、购房送装修基金、赠送储藏间、附带阁楼等促销活动比比皆是。

    但是，房地产专家们认为，“虽然房地产企业都声称不会降价，但是推出的优惠活动在一定程度上也可看成是变相降价。”

    4月份，全市新建商品房销售平均价格3914元/平方米，同比增长了1.93%。今年3月份，新建商品房销售平均价3901元/平方米，环比增长了0.33%。

    曹永萍认为，“目前大多数消费者认为房价过高，而且还会进一步下降，在这种心理驱动下，人们对未来房价下跌的预期不断上升，购房意向相应下降，并且这种趋势不会在短期内扭转。由于2008年商品房销售量的萎靡，使得一些房地产企业资金链紧张，许多开发商希望通过降价促销来回笼资金。但是降价或许会加大购房者的观望情绪，他们担心房价还会继续下跌，不敢贸然与开发商签订合同。”

   “房展会的举办实际上缓和了持币待购与捂盘惜售的矛盾。所以借展会之机，推出优惠活动，吸引购房者便成为地产商的必然之举。”

    楼市反转？反弹？

    虽然新建商品房的价格似乎很坚挺，但是，“楼房降价”的冰山一角已经出现。4月份，呼和浩特市存量房销售平均价格2471元/平方米，同比下降了7.3%，环比下降了4.41%。

   “呼和浩特是二三线城市，不存在回暖或复苏之虞，最重要的是谨防房价提升。”在孙学力看来，呼和浩特不存在楼市回暖，对于地产商热衷追捧的“小阳春”他更是不以为然。“‘小阳春’或回暖主要是指一线城市，在政策刺激与市场需求适当支持下，今年一季度楼市出现回暖迹象。”

    对于外界盛传的房展会后，由于刚性需求释放殆尽，新一轮的刚性需求还在孕育，楼市有可能迎来新冰冻期的说法，孙学力分析，“市场规律需求也不是永远旺盛，也要表现出波浪型发展。房展会应该是销售量增加，但是现在看不出新的冰冻期，而且呼和浩特没有出现过冰冻期。”

    对于孙的说法我们不置可否，但是，现在笼罩在地产界的悲观情绪毋庸置疑。因为呼和浩特春季房展把主题确定为“信心首府，信心地产”就已表露无遗。

    在楼市低迷的阶段，一届房展会交出令人眼前一亮的成绩单，或许被冠以地产“小阳春”并不过分。

    但“小阳春”指农历十月，有些地区此时温暖如春。而农历十月过后，就进入了寒冷的冬季，或许以“小阳春”来形容楼市回暖冥冥之中自有天意，这是否也预示着楼市反弹后，将再次经历房地产业的新一轮探底过程？

    孙学力认为，1-4月份呼和浩特的房地产市场比去年底各项指标均呈上升态势，商品房新增供应放缓，市场供应以消化库存为主，市场累积需求有所释放，商品房成交量也有所增加。

    而对于楼市将携展会之势进入解冻期，曹永萍则认为言之过早。

   “楼市的回暖还要看改善性和投资性的需求是否旺盛。”曹永萍分析，“显然目前的呼市还不具备这一点”。