从政府工作报告看对楼市影响

    内蒙古晨报报道(记者 高妍)

    专家：于光军 内蒙古社科院经济研究所研究员

    观点：“对低收入人群会有更好的保障，政府会更多地保障这部分人的利益”；“商品房价，我的判断呼和浩特市这块还不会降”；“看热闹和真正去准备钱买不一样；准备好钱一定要买和看看转转再决定不一样；不同地块之间、不同开发水平之间不一样……等等，保持理性很重要。”

    在2008年大范围多渠道调整房地产市场的政策中，应该说对各地的市场造成了相当大程度的政策背景认知混乱，说得直白点，就是老百姓、分析人士都看不明白国家和各地方政府对房地产市场究竟要怎么干预？房地产市场的趋势究竟如何？这种“政策背景认知混乱”对各地方地产造成了很大的干扰，尤其是对呼和浩特这种实际上构不成国家房地产“大盘指数”的城市的房地产市场带来了负面的干扰。这几天的数字比较能说明这个问题，3月10日，国家发展改革委和国家统计局发布调查结果，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点，其中深圳、广州新建住房销售价格跌幅分别为16.3%和8.9%，但以银川为领头羊的二线城市价格在上涨，其中银川上涨了8.9%。

    这组数字告诉我们，尽管在全国平均水平下确实房价在降，一是因为是全国平均数字，所以它不能说明呼和浩特的情况；二是全国平均水平下降的也很少。比去年2月份那个还没有受到国际金融危机影响的水平才降了1.2%，用呼和浩特的房价3800元／平方米计算，降了45元/平方米，买一个100平方米的房子，少付4500元钱。三是尽管看起来是降价，但还有一些城市的房价实际上在上涨，上涨的幅度也还不低，降价的都是那些人口高度密集的城市和经济发达的城市，这几条呼和浩特显然都不是。

    而我们老百姓看各种报道的时候，“他们”并不告诉我们有些城市的房价一直在不断地上涨，甚至国家主管部门的一些权威人士也在说房价过高只有少数人能买得起。这些混乱的东西让我们有了一系列的错觉，第一个就是我们的住房价格太高了，第二个是住房的价格一直在降，而且伴随国际金融危机的影响，它还会降；第三个是政府一直在督促房地产市场降价；在这样的错误判断下，结论也很简单：“我们等一等，等房价真正降下来再买”。

    2009年的政府工作报告我觉得对于清理这些混乱有一定的作用。首先政府工作报告确实对我国的房地产市场很重视，专门有一部分提出“促进房地产市场稳定健康发展。”在这个部分里，提到了四个方面的事情：

   一是强化保障性住房的建设，具体说的是“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准；今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。”

    二是促进商品房，也就是跟我们大部分老百姓有关的市场住房的消费和供给。具体说得是“采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。”、“促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。”“帮助进城农民工解决住房困难问题”。“扩大农村危房改造试点范围。”

   三是要对住房实行政府角度的分类管理，具体说的是“鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。”

    四是加强市场管理，规范市场秩序等常规性、需要经常抓的对策措施，具体说的是“继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。”

   觉得需要再说一下的是，这些政策都是针对全国的，中国很大，东边下雨西边照样可能旱得土地裂口子。那么，就需要从这四个方面具体分析呼和浩特市的房地产情况，保障性住房建设这部分，呼和浩特肯定会和全国一样受益，这种受益也会带来呼和浩特市房地产在价格统计上的变化，廉租房、租赁性公房建设、经济适用房的建设肯定会加大低房价部分的比重，那么在管理部门统计呼和浩特市住房平均价格时的统计价格就会降低一些，再加上我认为呼和浩特的商品房房价在2009年不会有大幅度上升，所以至少这项政策会让我们的住房平均价会平稳。

   第二方面要促进商品房的消费和供给，这是值得我们去关注的问题，而且它涉及两个问题，一个是促进消费、一个是促进供给。促进消费由信贷支持、二手房政策放宽等，其他富裕的城市还有购房补贴等等，这个和房价的直接作用不大，但有作用。可不管作用的大小它需要的是一个“富裕的地方政府”，这点我们暂时还不行，老百姓买商品房让政府给补贴，对于呼和浩特确实还不现实。那么关联度比较大的就是促进供给，简单分析，政府扩大房地产供给有三条路，一是土地放量，即加大土地“招拍挂”的数量，或者降价提量，这一点呼和浩特市有潜力；二是对开发商支持，在信贷、税收、利息等政策上支持开发商；三就是支持或者扶持市民购买，这一点已经说过了。支持开发商会不会降低房地产价格，这个很难说清楚，原因是支持了开发商，开发商只会渡过现有难关。况且，处于起步阶段的市场本身没有太大的降价空间。那就要结合其它几方面来分析。

   第三、第四讲的是同一个事情，分开说是要强调“分类管理”，也只有分类管理才能更好地维持秩序。对于分类管理，我理解，就是各自会有各自的政策啦。商品房的政策下一段说得很好，最近的国家政策也体现的很好：市场化，规范的市场化。也就是说向其他商品、其他行业一样对待，政府不要具体的干预。

   综上所述，回归到房价问题，一是统计的房价，也就是政府公布的房价也许会有点点下降；二是对低收入人群会有更好的保障，政府会更多地保障这部分人的利益；三是对商品房，我的判断呼和浩特市这块还不会降。

    最后要强调，商品房，它已经是个商品啦，听听而已和看看热闹不一样；看热闹和真正去准备钱买不一样；准备好钱一定要买和看看转转再决定不一样；不同地块之间、不同开发水平之间不一样……等等，保持理性很重要。这也是这次政府报告给我们的一个感觉。